Dans la majorité des baux commerciaux, une clause de garantie solidaire est présente entre l’ancien locataire et le repreneur du bail, assurant le paiement des dettes locatives post-cession. Les Agences Primo détaillent les nuances de cette clause parfois qualifiée d' »inversée ».
Lors de la reprise d’un bail commercial, comme dans le cadre du rachat d’un fonds de commerce, il est crucial d’examiner attentivement le contenu du bail. De nombreuses clauses visent à protéger le bailleur contre d’éventuels impayés du locataire.
La clause de solidarité classique oblige le locataire cédant à se porter garant des dettes locatives du repreneur. Si le nouveau locataire ne paie pas son loyer, le bailleur peut demander le règlement au locataire initial. Depuis la loi Pinel, cette garantie est limitée à trois ans après la cession.
À l’inverse, la clause de solidarité inversée place le repreneur du bail comme garant de l’ancien locataire, permettant au bailleur de se tourner vers le cessionnaire en cas de dettes antérieures à la cession du bail.
Initialement conçue pour les procédures collectives, cette clause offre au bailleur une garantie en cas de redressement ou de liquidation judiciaire. Cependant, elle a souvent dissuadé les repreneurs dans le cadre de redressements judiciaires, obligeant le cessionnaire à régler d’importants arriérés locatifs, parfois dépassant la valeur du fonds de commerce.
La loi Pacte de mai 2019 a rendu les clauses de solidarité inversées inapplicables lors d’un redressement judiciaire pour faciliter l’acquisition d’entreprises en difficulté. Elles demeurent cependant en vigueur en cas de cession du bail lors d’une liquidation judiciaire. Il est essentiel d’examiner le bail attentivement pour repérer cette clause.
Il convient de noter que la clause de solidarité inversée n’est pas réglementée en dehors des procédures collectives et n’est pas soumise à la limite de trois ans après la cession, contrairement à la clause de solidarité classique.
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